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军庄镇隐秘行动 刘肖联手国开行的北京万科千亿储地计划

发布时间:2019-04-25 06:08 来源:未知 编辑:admin

  对于企业而言,通过土地一级开发的获益并不会太大,万科瞄准的还是未来这片区域在二级市场上挂牌时的拿地机会。

  观点地产网 土地储备已经成为北京万科的未来隐忧,而刘肖正在探寻解决问题的办法。

  10月26日,中国新城镇发展有限公司公告宣布,于10月21日,公司全资子公司国开新城与北京万科、北京市门头沟区军庄镇政府、孟悟村合作社、东山村合作社及加华就军庄镇项目开发签署了一系列投资协议,约定集团将与北京万科合作进行该项目的开发运营。

  具体来看,国开新城及北京万科将共同出资成立项目公司,获独家授权负责军庄镇东区项目的整体开发经营。项目公司将从相关村集体承继承包农用地,并通过村合作社以村企合作方式开发运营村集体建设用地。

  其后,国开新城与北京万科签署了《投资合作协议》,约定双方成立合资公司合作该项目的相关事宜。

  根据军庄镇项目协议及投资合作协议,国开新城与北京万科同意补偿加华前期开发成本、园区内地上建筑物及开发权益等将支付总额为2.09亿元,国开新城及北京万科将按各自于东区项目公司的持股比例(即50%)支付对应部分,即约1.046亿元。

  国开新城亦将按该比例向将与北京万科共同为该项目设立的合资公司,注入人民币5000万元的实缴资本金。

  据观点地产新媒体查阅公告,军庄镇位于门头沟区东侧,距离北京市中心约30公里,占地34平方公里,是门头沟产业功能布局的重要部份。

  按照后续开发定位的不同,军庄镇项目分为东区和西区两个片区,规划中拟开发的占地面积约为414公顷(约414万平方米),其中东区区域占地面积约270公顷(约270万平方米),建设面积约于当中占地111公顷(约111万平方米),将开发建设成为集休闲度假、生态医养、亲子教育及创意产业于一体的综合生态旅游产业园区;西区占地面积约144公顷(约144万平方米),将主要进行棚户区改造、一级土地开发及后续的建设开发。

  上述公告同日,作为军庄镇合作协议下落实村企合作的协议,国开新城、北京万科与孟悟村合作社签署了《北京市孟悟绿色休闲产业园区项目投资合作开发协议》。

  协议约定,孟悟村合作社将以孟悟村区域内的25万平方米集体建设用地作为合作条件,与国开新城及北京万科合作进行该项目投资,并在该项目建成之后享有若干项目权益,合作期限为50年,包括建设期4年及其后的运营期。

  具体而言,国开新城及北京万科每年作为孟悟村提供村企合作服务支持的报酬,将向孟悟村合作社支付金额为285.1万元/年(自2020年起每五年递增5%)的服务费。

  孟悟村合作社同意委托国开新城及北京万科负责经营管理其项目内25万平方米集体建设用地的权益,国开新城及北京万科则向其支付委托收益。

  其中,建设期内(即2017年至2020年)的年委托收益分别为5.632万元,11.264万元,16.896万元和320万元;自2021年开始的运营期内,孟悟村合作社将按照:孟悟村内的项目实际运营收益的10%和人民币320万元(该参考标准自2022年度起,每五年递增5%),两者之中较高者为原则收取委托收益。

  对于此次合作,中国新城镇于公告中指出,军庄项目是公司自南京雨花项目后在城镇开发上的又一重大突破。通过对土地政策深厚的理解与实践,集团与北京万科以极具吸引力的土地成本,将获得军庄镇东区2平方公里以上土地的独家开发权和运营权,并有机会参与未来军庄项目西区共约144万平方米的棚户区改造、一级土地及一二级联动等开发业务。

  北京万科和中国新城镇的母公司国开行联手,以2亿元在门头沟圈了2平方公里的土地。

  这是大多数人看完此公告之后的第一反应,北京业内大多数人关心的是,这或许是近几年北京土地储备偏弱的万科通过介入土地一级开发,从而为未来该区域二级市场拿地做准备。

  北京万科土地储备偏弱已经不是什么大秘密,去年毛大庆离开北京万科前夕曾公开表示,在北京万科遗憾的事很多,其中包括土地储备:“土地储备,前面几年,实际上我们做了大量的努力做土地的储备,但是事实上从2014年的春天到现在,我们的土地储备还是比较弱的。”

  继任北京万科领导人的刘肖,似乎也还没有很好地填补这个遗憾。据2014年的万科年报显示,截至2014年末,万科北京的项目土地存货储备为158.9万平方米。

  在2016年中期报告中,观点地产新媒体发现,万科位于北京的在建开发产品包括北京公园里005、008、009号地块、北京金域华府、北京朗润园、北京首开万科中心资料团购论坛)、北京天竺万科中心和北京长阳天地。

  在拟开发产品一项中,北京万科甚至只有一个项目——北京稻香湖项目,按照中报信息显示,该项目预计与2016年9月开工,预计下一期竣工时间为2018年9月。

  通过招拍挂拿地显然也不是那么容易,观点地产新媒体查询了2016年万科的拿地情况,发现截止目前,其在北京拿地仅一宗。

  今年2月,万科通过招拍挂获得北京朝阳北小营项目,该项目净用地面积约1.4万平方米,容积率3.8,计容积率建筑面积约5.2万平方米;万科拥有该项目100%权益,须支付地价款约人民币17.65亿元。

  可以对比的是,万科刚刚披露的第三季度业绩报告中显示,今年前三季,万科拿地共99宗,涉及金额约580亿元。

  一方面,万科领导层一直将“不拿地王”视为准则;另一方面,北京的土地门槛越来越高,即使是万科,也不得不考虑在北京拿地的成本以及未来的盈利空间。

  面对一时半会可能无法解决的“土地”隐忧,刘肖此前的做法是积极增加了收购并购渠道,以及拓展新业务,比如和链家合作的万链装饰,和住总、首开等进行商业地产项目合作,发展轻资产道路等,但土地一级开发是此前北京万科从未涉足过的。

  很长一段时间里,能在北京做土地一级开发的企业,大部分都是拥有国资背景的本土企业、如首开、北京城建(600266,股吧)、北辰等。

  10月中旬,北京市规划和国土资源管理委员会网站发布公告,华发股份(600325,股吧)控股子公司北京星泰通府置业有限公司中标朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目,项目涉及地上物拆迁约17.47万平方米。根据开发周期不同,该项目利润率上限为8%-15%之间。

  不管是华发还是此次北京万科的举动,大部分业内人士皆认为,根本目的不是从土地一级开发上获利,而是通过在开发时间段内和当地政府打好关系,有助于以后在该区域招拍挂市场上获取土地,或者是政府给予的其他回报优惠。

  “北京各地政府和企业合作土地一级开发,一般是不给企业溢利分成的。”北京资深业内人士对观点地产新媒体表示,北京的土地一级开发,普遍的盈利空间也就8%左右。

  据观点地产新媒体查询资料,中国一级土地开发的盈利模式共有5钟,其中北京采取的是固定比例收益模式,即土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式最大特点是,企业仅从土地一级开发本身获利。

  《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定:“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。”

  上述业内人士表示,对于企业而言,通过土地一级开发的获益并不会太大,万科瞄准的还是未来这片区域在二级市场上挂牌时的拿地机会。

  亚豪机构市场研究部总监郭毅对观点地产新媒体表示,当前北京门头沟的土地成本大约在2万元-3万元/平米,但因北京近期的土地新规,如90/70要求、房价水平限制等,未来土地成本可能会低于目前水平。

  但就算2万元/平米的水平再缩水,未来这2平方公里土地的储备价值有行业人士粗略估算认为或也将超过“千亿”。

  但郭毅直言,“当然不能就这么计算”,在这么大面积的土地上,未来到底会有多少工业地块、多少住宅地块、多少商业地产还是不确定的事情,而这些土地的单价可能相去甚远,因此难以用均一价格计算。

  不过,实际上北京万科的算盘或许还不止是通过一级土地开发预热未来的拿地。有消息称,刘肖已对媒体透露,万科早在2015年初便开始探讨接触该项目,未来将在该片区域落地创新产业、文创旅游产业以及养老产业。

  这也是刘肖转型的方向之一,按照此前透露的信息,合作开发与养老产业是北京万科6+X战略中的一部分。

  不过,北京万科此前并未操盘如此大规模的项目,据观点地产新媒体了解公布此次合作的中国新城镇,早年为一家主要从事一级土地开发和基础设施建设的民营企业,但在2013年由国开行下属国开金融入股后,已成为国开行在新型城镇化业务板块的唯一上市平台。

  自2002年成立后,中国新城镇过去多年实际一直依靠一级土地开发及基础设施建设获利。其定位是“国内城镇综合开发的标杆性企业”。

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